市场刘伟 2023-08-28 10:38:53 来源：中国房地产网
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2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。
国家统计局此前公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》显示，上半年全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。
房地产市场销售、开发投资和房地产开发企业到位资金等主要指标，在今年上半年均比去年全年出现改善。
不过，具体来看，房地产开发投资增速降幅扩大，商品房销售同比降幅进一步扩大等问题不容忽视。与此同时，关于提前还贷、存量房贷利率调整等问题也受到市场普遍关注。
时间进入8月尾声，上市公司迎来年中报告集中发布期。多家金融机构高管在年中业绩发布会上提及对房地产市场、金融和企业经营的看法，也回应了多个市场关切问题。
建设银行首席财务官生柳荣：
存量房贷利率有下行压力
8月24日，中国建设银行举行2023年中期业绩发布会。在发布会上，建设银行有关负责人就提前还贷、存量房贷利率等多个住房相关热点话题进行了回应。
关于存量房贷利率重定价的问题，建设银行首席财务官生柳荣表示，此前人民银行有关部门负责人提到，存量住房贷款利率可以按市场化原则重新商定，这确实对于各家银行的利润都会产生影响。目前监管部门的具体细则还没推出，各家银行也在互相沟通，现在进行测算还是有一定的难度，总体上肯定会有一定的下行压力。
关于个人住房贷款提前还贷的问题，建设银行副行长李运表示，近几个月，新受理的提前还款需求总体上已经趋于稳定，相比四月份的峰值下降了不少。建行将继续做好相关服务，同时多措并举来推动零售信贷的高质量发展。
建设银行董事长田国立表示，下一步，建设银行将继续参与房地产发展的新模式，也就是“租购并举”住房制度建设，积极为特大、超大城市城中村改造提供配套服务，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建设银行解决方案。
平安银行行长特别助理蔡新发：
提前还贷比例回归正常水平
在8月24日的中期业绩发布会上，平安银行高管团队回应了诸多市场关切。
针对提前还贷的相关情况，平安银行行长特别助理蔡新发表示，整个行业的提前还贷从去年底开始上升，到今年一季度和二季度交替时达到高峰，而到了6、7月份又回落至去年三季度时的正常水平。提前还贷最高时比正常时高一倍，正常的提前还款可能低于1%，最高时也不到2%，现在提前还款又低于1%了。
针对房地产贷款风险，平安银行半年报显示，截至6月末，其房地产业发放贷款和垫款的不良率为1.01%，比去年末下降0.42 个百分点。
平安银行副行长郭世邦表示，过去几年，银行筛选了优质的房地产项目，且持续强化管理；其次，银行还有智慧风控系统，其中的智慧预警发挥了重要作用，这一功能可以让银行提前识别客户风险，并采取行动，预警的准确率超90%；此外，全行上下的风险意识较强，行动比较一致，因此，目前该行整体房地产资产质量较好。
郭世邦进一步表示，目前，房地产领域政策暖风不断，但他们仍采取审慎措施，盯政策，且观察市场变化，然后才是调整风险政策。“如果后续房地产政策形势发生变化，我们的策略也会调整。”
中信银行副行长、风险总监胡罡：
短期内房地产风险仍在逐步出清
8月25日，中信银行举行2023年半年度业绩发布会。
中信银行副行长、风险总监胡罡表示，从目前房地产市场的形势来看，政策面已经实施了优化调整，政策面大幅改善。但从市场层面来看，整体销售不及预期且区域两极分化相对严重。
他强调，从长期来看，房地产仍然是中国国民经济的支柱产业，一定会健康发展；从短期来看，房地产风险仍在逐步出清过程中，中信银行将高度关注政策面的变化及市场销售情况的改善。
在谈及该行房地产风险情况时，胡罡表示，从对公情况来看，主要有以下六大特点：一、采取白名单准入，并由总行审批；二、从区域分布上，一线和二线城市的余额占90%；三、从担保情况来看，95%贷款有抵押物，98%抵押物在一二线城市、长三角、珠三角区域，5%的信用贷款集中在头部房企；四、对公房地产的货值覆盖比较高，达2:1；五、拨备充足，目前房地产领域拨备覆盖率7.31%，较年初增长1.2个百分点；六、对房地产开发贷管理较为严格。
胡罡介绍，中信银行对涉房资产为3697亿元，比年初下降了38亿元。其中担险线资产是447亿元，比年初下降37亿元；承销规模429亿元，比年初下降101亿元。
中国人寿副总裁赵国栋：
督促远洋集团竭力平稳经营和化解风险
8月24日，中国人寿举行业绩发布会，回应了诸多市场热点问题。
中国人寿在地产领域受到关注的是远洋集团对其影响，中国人寿为远洋集团第一大股东，持股比例29.59%。
中国人寿副总裁兼董事会秘书赵国栋表示，中国人寿高度关注远洋集团经营情况和近期面临的风险状况。一方面，对于远洋集团近年来在全力以赴保交楼、保民生、保稳定方面以及偿还债务等方面做出的艰苦努力和不易的成绩，公司表示赞同；另一方面，中国人寿认真履行股东职责，督促远洋集团竭尽所能平稳经营和化解风险。他表示，中国人寿持有远洋集团的股份属于财务性投资，其项目对公司的总体的投资资产的影响可控。
市场关注同时保险公司在房地产领域的投资情况和相应风险。
中国人寿副总裁刘晖表示，中国人寿对房地产全口径的持有敞口较小。在二级市场中，涉及房地产股票敞口在总资产的占比小于0.4%，涉及地产债券的敞口占比小于0.2%，涉及地产的信托、保险债权计划等非标产品敞口占总资产的占比低于0.6%。
此外，中国人寿还持有实物资产类不动产，主要为投资性不动产和自动性不动产，均为商业不动产，不包含住宅，这类资产在总资产中的比例是3%左右。
刘晖分析，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。国外保险公司对于不动产配置一般会在10%左右，国内保险公司目前对于商业不动产等实物资产的配置比例仍比较低。
她回应当前部分商业地产出租率较低下的地产投资策略时表示，这属于市场短期波动，中国人寿会通过选择更加核心的资产，更好地匹配长期收益的要求。刘晖介绍，目前该公司整体不动产配置的息类收入非常稳健，高于固收资产的配置收益率。
